Eduquer vos Locataire Avant de Vendre Ou Louer Appartement-Villa-Bureau

Vous avez investi dans un bien, en prenant tout le temps nécessaire pour le trouver , le négocier , le financer et vous vous apprêtez a signer un bail avec un locataire qui vous semble convenable.

Vous avez écouté votre agence qui vous l a recommandé, vérifié quelques informations sur lui et échangé quelques conversations par mail puis une rencontre décisive.

Après avoir effectué l’état des lieux, empoché la caution, vous confiez donc un des biens les plus chers que vous possédez a un quasi-inconnu en estimant q’ il en prendra bien soin.

Dans la location, il n’y as pas de période d’essai , de « fiançailles » et certaines personnes sont redoutables pour réussir leur entretien « d’embauche » mais peuvent s’avérer calamiteuses par la suite. Dans une vente , le paiement final mets fin a la transaction alors la location est comme un mariage.

Faire un choix est plus risqué qu’un entretien d’embauche par exemple.

Aussi des le départ il faut poser les règles et expliquer comment fonctionne le bien par exemple ou se trouve les disjoncteurs, comment marche l’alarme mais aussi bien expliquer quels sont les réparations a la charge du locataire et celles qui incombent au propriétaire. Le texte de loi est assez clair, il est bon de faire un mail rappelant cela.

Il faut indiquer lors de l’état des lieux, toutes les spécificités techniques , donner les noms des entreprises et des artisans avec qui on a l'habitude de travailler et qui connaissent le bien.

En matière de retard de paiement, il faut  rester vigilant, exiger un virement automatique et réagir immédiatement a tout retard. Un propriétaire laxiste subira plus facilement des excès alors qu’un propriétaire a cheval sur les dates aura plus de chances que le locataire respecte ses engagements car il sait que la menace juridique est crédible et sera exécutée.

Donc, un conseil : prévenir les soucis !

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D’année en année, depuis fin 2016, les conditions de financement des particuliers se sont substantiellement détendues chez la majorité des banques de la place. Elles ont jugé nécessaire de corriger à la baisse leur grille tarifaire pour être en phase avec les pratiques d’un secteur parfaitement concurrentiel, notamment depuis l’introduction des établissements participatifs dans le paysage. Et ce, malgré un creusement du déficit de liquidités bancaires qui s’est établi en moyenne à 62,1 milliards DH après 41,4 milliards en 2017 et 14,7 milliards en 2016. Sur les deux premiers mois de l’année en cours, il s’est aggravé de 72 milliards de DH en moyenne.

Au-delà d’une opération séduction des clients, un directeur d’agence explique cette baisse des taux d’intérêt par «la baisse du coût du risque des banques, couplée à la décélération de leurs charges opératoires, entamée depuis quelques années». «Aujourd’hui, nous sommes à des niveaux de taux d’intérêt entre 4,1% et 4,5% en moyenne. Les plus compétitives offrent des crédits assortis de taux entre 4,1% et 4,3%», souligne Bachir Benslimane, directeur général du courtier en ligne www.soscreditimmo.ma.

Faire jouer la concurrence

Crédit du Maroc arrive en tête de peloton des banques qui ont drastiquement corrigé leurs taux d’intérêt. L’établissement finance les crédits immobiliers de ses clients à des taux qui démarrent à 4,1%, 4,3% et 4,5%. BMCI aussi a corrigé ses taux de 40 points de base sur toutes les conventions conclues avec les administrations, entreprises et offices. Le taux est ramené de 4,9% pour une période variant de 15 à 25 ans à 4,5%. Entre 7 et 15 ans, la banque peut accorder un prêt immobilier à un taux de 4,3% contre 4,7% précédemment. Ce taux est fixé à 4,2% pour une durée de remboursement inférieure à 7 ans. Les clients non conventionnés, eux, se voient octroyés des taux de 4,5% à 4,9% selon la durée souhaitée. CFG Bank, elle, va jusqu’à offrir un taux de 4,3% sur 25 ans. «La Banque Populaire et Barid Bank ont également suivi la tendance», remarque M.Benslimane.
Cette situation profite évidemment au client qui n’hésite plus à faire jouer la concurrence et même négocier le taux d’intérêt. «Dans le sillage de cette logique de chasse aux clients, il nous arrive parfois de diminuer davantage les taux pour certains clients, en appliquant des baisses allant jusqu’à 10 pb sur le taux standard. Bien entendu, le client doit remplir certaines conditions, en l’occurrence un profil risque faible».

Seulement un bien sur dix est financé par une banque conventionnelle

Qu’en est-il de l’évolution de la demande? D’après les dernières statistiques de BAM à fin février 2019, l’encours des crédits immobiliers destinés à l’habitat se sont établis à 207,8 milliards de DH, contre 196,7 milliards à la même période de l’année dernière, soit une hausse annuelle de 5,6%. Selon des observateurs, la demande a surtout explosé du côté des établissements participatifs. Selon M. Benbachir, «seulement 1 bien sur 10 est financé par une banque conventionnelle. En clair, 90% des transactions immobilières effectuées au Maroc ne sont pas financées par voie bancaire, mais plutôt par d’autres moyens (prêts de la famille, de l’entourage…).
Ce ratio de 10% est très faible rapporté à l’échelle mondiale où il est de 60% à 80%. Avec l’arrivée des banques islamiques, une explosion de la demande est en train d’opérer. Une demande composée surtout de clients qui se sont interdits des crédits bancaires conventionnels pour des considérations religieuses, culturelles. Il n’y a qu’à voir les résultats de Bank Assafa par exemple. «Pour sa première année d’activité en 2018, cette banque à taille humaine a distribué autant de crédits immobiliers que Wafa Immobilier. Ces résultats sont prometteurs pour le crédit islamique», enchaîne M.Benslimane.

Louer des Appartement- Bureau- Villa Casablanca Au Prix de Gros.

LES PRIX DES BIENS PRODUITS SONT INADAPTÉS À LA DEMANDE DES ACQUÉREURS POTENTIELS. SI LES CLASSES SOCIALE ET DU HAUT STANDING SONT SERVIES, LA CLASSE MOYENNE RESTE DÉLAISSÉE. LES PRIX DES BIENS NE DEVRAIENT PAS BAISSER.

 

Le secteur immobilier traverse toujours une zone de turbulence. Un cycle qui dure depuis plus de trois années. Les transactions se font toujours aussi rares aux dires des agents immobiliers, notaires et promoteurs immobiliers. Et comme ce secteur d’activité représente l’un des principaux baromètres mesurant la bonne tenue de l’économie marocaine, son manque de dynamisme tire plusieurs autres secteurs à la baisse, à commencer par la consommation nationale des ciments. A fin 2018, elle a enregistré sa troisième année de baisse consécutive avec un retrait de 3,6% pour atteindre les 13,3 millions de tonnes. Il s’agit du plus bas niveau de consommation depuis 2007 ; cela, sachant qu’elle a accusé un repli de 2,5% en 2017 et de 0,7% en 2016. Pour leur part, les mises en chantier ont affiché un repli de plus de 30% en 2018, tous segments confondus. Même les crédits immobiliers ont marqué un ralentissement.
L’encours a progressé de 3,7% seulement en 2018, à 267 milliards de DH, contre une progression de 4,4% en 2017 et 2,5% en 2016. Cette évolution inclut un accroissement des crédits à l’habitat de 5,7% en 2018 à 207 milliards de DH, 3,8% en 2017 et 5,2 en 2016. L’encours des crédits aux promoteurs, lui, a accusé un recul de 3,5% l’année passée à 58 milliards de DH, contre une augmentation de 8,3% en 2017 et une baisse de 4,6% en 2016. C’est dire que plusieurs d’entre-eux ont donc levé le pied sur la production, en attendant des jours meilleurs, espérant écouler leurs stocks d’abord.

Pourtant, la demande existe. D’ailleurs, le ministre de l’habitat n’a de cesse d’évoquer un déficit de 400 000 logements et que la demande additionnelle porte chaque année sur une dizaine de milliers de logements.

Prix affichés élevés par rapport au pouvoir d’achat

L’offre, aussi, est variée et concerne tous les quartiers de l’axe Casablanca-Kénitra notamment. Alors pour quelles raisons les ventes ne se concrétisent pas ? Il est difficile de répondre à cette question d’une manière ferme. Si d’aucuns expliquent ce marasme par un problème de financement, d’autres préfèrent l’attribuer à d’autres facteurs. Taoufiq Kamil, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FNPI), souligne qu’il s’agit d’une crise de financement : «Les banques se montrent réticentes au financement des particuliers. Et les taux de crédit, aussi bas soient-ils, ne sont pas à la portée de la classe moyenne», ajoute-t-il. En face, Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI et PDG de KLK Immobilier, explique: «Ce n’est pas une crise de foncier, encore moins une crise de production. D’un côté, il existe des milliers d’hectares couverts par des documents d’urbanisme. D’un autre, les promoteurs sont bien organisés, avec une ingénierie financière et technique développée. Même les entreprises de BTP sont aujourd’hui à la pointe de la technologie. En fait, la léthargie du marché immobilier tient à la difficulté de faire correspondre l’offre et la demande».

En effet, les prix affichés sont élevés par rapport au pouvoir d’achat de la classe moyenne. Si la classe populaire est relativement bien servie grâce au programme de logement social qui, lui-même, a montré ses limites, et si la classe aisée trouve chaussure à son pied, ce n’est pas le cas de la classe moyenne. Celle-ci reste insatisfaite en termes de logement car son pouvoir d’achat est limité. Même le programme gouvernemental consistant à produire des logements pour la classe moyenne s’est avéré être un échec. «Il n’existe pas sur le marché une offre intermédiaire. Le marché est fait par les logements à 250000 DH et les autres qui sont commercialisés à partir de 1 MDH au bas mot. Or, la classe moyenne a besoin d’un logement proposé à un prix moyen de 500 000 DH», ajoute M.Khayatey. Pour conforter cet avis, Karim Amor, PDG de Jet Group, fait remarquer que les prix pour cette couche de la population varient de 8000 à 12000 DH/m2. D’où la nécessité de définir ce qu’est la classe moyenne et d’identifier le prix moyen que cette couche est prête à débourser. Conséquence : un glissement de la classe moyenne vers le logement social, même s’il n’est pas adapté à ses attentes et ses besoins. Nécessité de trouver un logement oblige.
Et même si les promoteurs peinent à conclure des transactions, ils refusent de baisser leurs prix, tenant fortement tête aux acquéreurs potentiels. «Les prix des biens résidentiels sont en stagnation sur les principales villes comme Casablanca, Rabat et Tanger, mais ont connu des baisses drastiques dans les villes touristiques, dont Marrakech notamment. Toutefois, les biens secondaires commencent à afficher une baisse des prix, notamment ceux situés vers Skhirat et Bouznika», affirme Adil Lakhbizi, entrepreneur en BTP.

Pour le social, les promoteurs suggèrent l’aide directe aux acquéreurs

Dans cette conjoncture, les prix des biens immobiliers finiraient-ils par baisser ? Tous les professionnels contactés s’accordent sur la même réponse : ce ne sera pas le cas. M.Khayatey argumente : «Les promoteurs ont détaillé les prix de vente appliqués en tenant compte de l’ensemble des éléments qui rentrent dans la production, à savoir le foncier, les études, le coût de la construction, les matériaux de construction, les taxes et impôts, les crédits bancaires et la marge. Dans chaque poste, nous avons procédé à des optimisations pour arriver à un montage financer, et donc à un prix acceptable et qui s’oriente vers la demande». Autrement dit, les professionnels n’ont plus de leviers à actionner pour faire davantage baisser leurs prix. M.Lakhbizi ajoute : «Même dans certains cas où les promoteurs réalisent des marges de 40 ou 50% sur un projet, il faut annualiser cette marge sur le nombre d’années qu’ont nécessité la construction et la livraison. Actuellement, un projet requiert près de 4 années avant sa livraison complète. Ce qui revient à dire que le gain généré est d’environ 10% chaque année. C’est une profitabilité similaire à celle du commerce et la distribution par exemple».

Si les prix ne devraient pas baisser et si les ménages sont dans l’incapacité d’acquérir des biens immobiliers, compte tenu des prix appliqués, de quelle manière le marché immobilier devrait-il s’en sortir ? Le gouvernement ainsi que la FNPI sont en discussion continue en vue de trouver une solution. Pour rappel, le ministère a arrêté une stratégie de relance de l’habitat qui contient plusieurs axes de développement dont la mise à disposition du foncier public, le lancement d’un nouveau programme pour la classe moyenne, la diversification et l’amélioration de la qualité de l’offre… De son côté, la FNPI a émis plusieurs propositions de redynamisation du secteur à court, moyen et long termes, dans un mémorandum adressé aux pouvoirs publics, et se dit toujours en négociation avec l’Etat pour qu’elles soient prises en compte dans ce plan de relance. Cela dit, la revue des documents d’urbanisme tient à cœur aux promoteurs. Dans ce cadre, M.Kamil explique qu’en agissant sur la verticalité des immeubles, l’incidence foncière sera réduite et les prix des biens immobiliers se verront certainement fléchir. Le président de la FNPI propose aussi, dans le cas des logements sociaux, d’abandonner les incitations fiscales dont bénéficient les promoteurs et de substituer ce système de récupération de TVA par une aide directe aux acquéreurs. Le système bancaire doit également jouer le jeu. «Les banques devraient proposer le taux zéro aux primo-accédants à la propriété, en vue d’encourager la classe moyenne à acquérir un bien immobilier», propose M.Khayatey.

Dans tous les cas, sans mesures fortes appliquées tant par les promoteurs que par les pouvoirs publics, le secteur immobilier ne sortira pas de sa torpeur. «Plusieurs pays qui ont connu une crise de l’immobilier encore plus grave que la nôtre s’en sont sortis en mettant en place des réformes encourageantes et incitatives à l’acquisition. Allusion faite à l’Espagne et à la France notamment. Pourquoi pas notre marché ?», indique M.Khayatey.

• Zoom : Le secteur immobilier en bref

L’immobilier est l’un des secteurs d’activité les plus prépondérants dans l’économie du pays. Il représente près de 7% du PIB national et une valeur ajoutée de 107,3 milliards de DH. Il emploie 1 million de personnes, soit 10% de l’emploi total au Maroc, et représente 27% des recettes de TVA. L’encours des crédits immobiliers, à près de 270 milliards de DH, correspond à 30% de l’encours global des crédits.

Comprendre à mieux l'immobilier au Maroc

LES PRIX DES BIENS PRODUITS SONT INADAPTÉS À LA DEMANDE DES ACQUÉREURS POTENTIELS. SI LES CLASSES SOCIALE ET DU HAUT STANDING SONT SERVIES, LA CLASSE MOYENNE RESTE DÉLAISSÉE. LES PRIX DES BIENS NE DEVRAIENT PAS BAISSER.

 

Le secteur immobilier traverse toujours une zone de turbulence. Un cycle qui dure depuis plus de trois années. Les transactions se font toujours aussi rares aux dires des agents immobiliers, notaires et promoteurs immobiliers. Et comme ce secteur d’activité représente l’un des principaux baromètres mesurant la bonne tenue de l’économie marocaine, son manque de dynamisme tire plusieurs autres secteurs à la baisse, à commencer par la consommation nationale des ciments. A fin 2018, elle a enregistré sa troisième année de baisse consécutive avec un retrait de 3,6% pour atteindre les 13,3 millions de tonnes. Il s’agit du plus bas niveau de consommation depuis 2007 ; cela, sachant qu’elle a accusé un repli de 2,5% en 2017 et de 0,7% en 2016. Pour leur part, les mises en chantier ont affiché un repli de plus de 30% en 2018, tous segments confondus. Même les crédits immobiliers ont marqué un ralentissement.
L’encours a progressé de 3,7% seulement en 2018, à 267 milliards de DH, contre une progression de 4,4% en 2017 et 2,5% en 2016. Cette évolution inclut un accroissement des crédits à l’habitat de 5,7% en 2018 à 207 milliards de DH, 3,8% en 2017 et 5,2 en 2016. L’encours des crédits aux promoteurs, lui, a accusé un recul de 3,5% l’année passée à 58 milliards de DH, contre une augmentation de 8,3% en 2017 et une baisse de 4,6% en 2016. C’est dire que plusieurs d’entre-eux ont donc levé le pied sur la production, en attendant des jours meilleurs, espérant écouler leurs stocks d’abord.

Pourtant, la demande existe. D’ailleurs, le ministre de l’habitat n’a de cesse d’évoquer un déficit de 400 000 logements et que la demande additionnelle porte chaque année sur une dizaine de milliers de logements.

Prix affichés élevés par rapport au pouvoir d’achat

L’offre, aussi, est variée et concerne tous les quartiers de l’axe Casablanca-Kénitra notamment. Alors pour quelles raisons les ventes ne se concrétisent pas ? Il est difficile de répondre à cette question d’une manière ferme. Si d’aucuns expliquent ce marasme par un problème de financement, d’autres préfèrent l’attribuer à d’autres facteurs. Taoufiq Kamil, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FNPI), souligne qu’il s’agit d’une crise de financement : «Les banques se montrent réticentes au financement des particuliers. Et les taux de crédit, aussi bas soient-ils, ne sont pas à la portée de la classe moyenne», ajoute-t-il. En face, Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI et PDG de KLK Immobilier, explique: «Ce n’est pas une crise de foncier, encore moins une crise de production. D’un côté, il existe des milliers d’hectares couverts par des documents d’urbanisme. D’un autre, les promoteurs sont bien organisés, avec une ingénierie financière et technique développée. Même les entreprises de BTP sont aujourd’hui à la pointe de la technologie. En fait, la léthargie du marché immobilier tient à la difficulté de faire correspondre l’offre et la demande».

En effet, les prix affichés sont élevés par rapport au pouvoir d’achat de la classe moyenne. Si la classe populaire est relativement bien servie grâce au programme de logement social qui, lui-même, a montré ses limites, et si la classe aisée trouve chaussure à son pied, ce n’est pas le cas de la classe moyenne. Celle-ci reste insatisfaite en termes de logement car son pouvoir d’achat est limité. Même le programme gouvernemental consistant à produire des logements pour la classe moyenne s’est avéré être un échec. «Il n’existe pas sur le marché une offre intermédiaire. Le marché est fait par les logements à 250000 DH et les autres qui sont commercialisés à partir de 1 MDH au bas mot. Or, la classe moyenne a besoin d’un logement proposé à un prix moyen de 500 000 DH», ajoute M.Khayatey. Pour conforter cet avis, Karim Amor, PDG de Jet Group, fait remarquer que les prix pour cette couche de la population varient de 8000 à 12000 DH/m2. D’où la nécessité de définir ce qu’est la classe moyenne et d’identifier le prix moyen que cette couche est prête à débourser. Conséquence : un glissement de la classe moyenne vers le logement social, même s’il n’est pas adapté à ses attentes et ses besoins. Nécessité de trouver un logement oblige.
Et même si les promoteurs peinent à conclure des transactions, ils refusent de baisser leurs prix, tenant fortement tête aux acquéreurs potentiels. «Les prix des biens résidentiels sont en stagnation sur les principales villes comme Casablanca, Rabat et Tanger, mais ont connu des baisses drastiques dans les villes touristiques, dont Marrakech notamment. Toutefois, les biens secondaires commencent à afficher une baisse des prix, notamment ceux situés vers Skhirat et Bouznika», affirme Adil Lakhbizi, entrepreneur en BTP.

Pour le social, les promoteurs suggèrent l’aide directe aux acquéreurs

Dans cette conjoncture, les prix des biens immobiliers finiraient-ils par baisser ? Tous les professionnels contactés s’accordent sur la même réponse : ce ne sera pas le cas. M.Khayatey argumente : «Les promoteurs ont détaillé les prix de vente appliqués en tenant compte de l’ensemble des éléments qui rentrent dans la production, à savoir le foncier, les études, le coût de la construction, les matériaux de construction, les taxes et impôts, les crédits bancaires et la marge. Dans chaque poste, nous avons procédé à des optimisations pour arriver à un montage financer, et donc à un prix acceptable et qui s’oriente vers la demande». Autrement dit, les professionnels n’ont plus de leviers à actionner pour faire davantage baisser leurs prix. M.Lakhbizi ajoute : «Même dans certains cas où les promoteurs réalisent des marges de 40 ou 50% sur un projet, il faut annualiser cette marge sur le nombre d’années qu’ont nécessité la construction et la livraison. Actuellement, un projet requiert près de 4 années avant sa livraison complète. Ce qui revient à dire que le gain généré est d’environ 10% chaque année. C’est une profitabilité similaire à celle du commerce et la distribution par exemple».

Si les prix ne devraient pas baisser et si les ménages sont dans l’incapacité d’acquérir des biens immobiliers, compte tenu des prix appliqués, de quelle manière le marché immobilier devrait-il s’en sortir ? Le gouvernement ainsi que la FNPI sont en discussion continue en vue de trouver une solution. Pour rappel, le ministère a arrêté une stratégie de relance de l’habitat qui contient plusieurs axes de développement dont la mise à disposition du foncier public, le lancement d’un nouveau programme pour la classe moyenne, la diversification et l’amélioration de la qualité de l’offre… De son côté, la FNPI a émis plusieurs propositions de redynamisation du secteur à court, moyen et long termes, dans un mémorandum adressé aux pouvoirs publics, et se dit toujours en négociation avec l’Etat pour qu’elles soient prises en compte dans ce plan de relance. Cela dit, la revue des documents d’urbanisme tient à cœur aux promoteurs. Dans ce cadre, M.Kamil explique qu’en agissant sur la verticalité des immeubles, l’incidence foncière sera réduite et les prix des biens immobiliers se verront certainement fléchir. Le président de la FNPI propose aussi, dans le cas des logements sociaux, d’abandonner les incitations fiscales dont bénéficient les promoteurs et de substituer ce système de récupération de TVA par une aide directe aux acquéreurs. Le système bancaire doit également jouer le jeu. «Les banques devraient proposer le taux zéro aux primo-accédants à la propriété, en vue d’encourager la classe moyenne à acquérir un bien immobilier», propose M.Khayatey.

Dans tous les cas, sans mesures fortes appliquées tant par les promoteurs que par les pouvoirs publics, le secteur immobilier ne sortira pas de sa torpeur. «Plusieurs pays qui ont connu une crise de l’immobilier encore plus grave que la nôtre s’en sont sortis en mettant en place des réformes encourageantes et incitatives à l’acquisition. Allusion faite à l’Espagne et à la France notamment. Pourquoi pas notre marché ?», indique M.Khayatey.

• Zoom : Le secteur immobilier en bref

L’immobilier est l’un des secteurs d’activité les plus prépondérants dans l’économie du pays. Il représente près de 7% du PIB national et une valeur ajoutée de 107,3 milliards de DH. Il emploie 1 million de personnes, soit 10% de l’emploi total au Maroc, et représente 27% des recettes de TVA. L’encours des crédits immobiliers, à près de 270 milliards de DH, correspond à 30% de l’encours global des crédits.