Taxe sur terrains non bâtis: Le cauchemar des promoteurs

Certains obligés de construire sur leurs terrains pour échapper à l’impôt

Une des causes de la suroffre alors que la demande se contracte

Un foncier non construit, même squatté par un bidonville, est soumis à la taxe sur les terrains non bâtis. Les promoteurs immobiliers proposent un barème différencié à défaut de la suppression de la taxe (Ph. Jarfi)

Dans la famille des impôts qui pénalisent inutilement les contribuables, la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) figure en bonne place. En effet, de nombreux promoteurs immobiliers sont obligés de réaliser des projets, alors que la demande ne suit pas.

 

«La forte pression exercée par la taxe sur les terrains non bâtis nous pousse à construire tout en étant convaincus que les acquéreurs ne seront pas au rendez-vous. Mais c’est la seule option pour ne pas subir la taxe dont le cumul dépasse parfois la valeur globale du terrain», affirme un opérateur. Conséquence: le stock de logements invendus gonfle chaque année.

La TNB avait été instituée par le dahir 1-07-195 (30 novembre 2007) pour décourager la spéculation sur le foncier. Elle s’applique exclusivement aux terrains situés en milieu urbain. Les terrains nus utilisés dans l’exploitation professionnelle ou agricole sont hors champ de la taxe dans la limite de 5 fois la surface du foncier exploité.

Le législateur fiscal ne fait pas de distinction entre terrains non bâtis pour des raisons spéculatives et les opérateurs qui constituent un stock de foncier pour réaliser des projets immobiliers ou des lots. Il ne fait pas non plus de distinguo non plus entre des personnes physiques et morales.

Le barème de la TNB varie selon la nature du foncier (voir grille). Les montants peuvent être faramineux surtout dans le cas des grandes superficies. Ainsi, pour un terrain de 2 ha, par exemple, le montant de l’impôt peut atteindre au moins 400.000 DH par an. Pour des surfaces plus grandes, les niveaux de taxation sont plus importants. Et tant que le terrain n’est pas construit peu importe la raison, le compteur fiscal continue de tourner.

Par ailleurs, le barème de la taxe reste à la discrétion de la collectivité territoriale. Certaines appliquent le taux le plus élevé même s’il est injustifié. C’est ce qui fait qu’à la longue, un terrain, surtout une grande surface, est alourdi par la taxe à tel point que son propriétaire va y réaliser le plus vite possible un projet pour arrêter d’être taxé.

Pour les promoteurs immobiliers structurés, la détention d’un foncier apparaît dans la rubrique stock au bilan. «Le paiement de cette taxe s’applique donc à notre stock et augmente chaque année son coût. Cette augmentation  de l’actif ne correspond pas à un enrichissement de la société. Elle est donc artificielle et participe à donner une fausse image du bilan. Ce qui peut induire une mauvaise information des actionnaires et des tiers pour l’appréciation de la véritable valeur vénale de l’action et même conduire dans certains cas à des distributions de dividendes fictifs», explique un promoteur immobilier.

La loi prévoit des exonérations de trois à sept ans selon la destination du foncier et de sa superficie: constructions de logements sociaux, opérations d’aménagement ou de développement pour les superficies à partir de 30 ha. Le délai d’exonération commence à courir à partir de la date de la délivrance du permis de construire.

La loi sur la fiscalité locale n’a pas prévu de barème précis pour l’application de la taxe sur les terrains non bâtis

«Mais avant d’obtenir l’autorisation de construire, il faut réaliser des études et soumettre le dossier à l’administration, qui formule des observations. S’ensuivent d’interminables allers-retours. En attendant, il faut continuer de payer la taxe durant cette période qui risque d’être parfois assez longue», précise le promoteur.

L’exonération de la taxe peut être retardée par des facteurs dus à l’administration elle-même ou aux régies de distribution d’eau et d’électricité. Autre aberration, le promoteur immobilier doit s’acquitter de la TNB trois ans après autorisation pour la partie non vendue d’un lotissement ou sur la partie non encore réceptionnée d’un projet.

Dans les deux cas, le promoteur doit supporter des coûts financiers dus à des retards par manque de réactivité de l’administration ou de certaines régies de distribution ou à cause de la demande qui se fait attendre. Un phénomène qui risque de s’éterniser car, pour éviter les surcoûts engendrés par la TNB, de nombreux promoteurs accélèrent la cadence pour réaliser des projets, contribuant ainsi à accentuer une offre qui dépasse largement la demande.

Par mesure d’équité fiscale et de «bon sens» aussi, certains promoteurs proposent que la taxe soit exclusivement appliquée aux spéculateurs qui vendent leurs terrains en l’état. Le législateur pourrait arrêter les critères d’exonération des promoteurs dont le foncier constitue un stock.

Il est également proposé que les retards attribués à l’administration ou aux régies de distribution ne soient pas tenus en compte pour la taxation.

Un barème à la discrétion de l’ordonnateur

«La loi ne précise pas de taux ou de tarifs d’imposition fixes de la taxe sur les terrains non bâtis. Ces derniers sont fixés par arrêté pris par l’ordonnateur qui applique parfois le tarif le plus élevé sans tenir compte du site ou de l’affectation du terrain par le plan d’aménagement», regrette un promoteur. De nombreux propriétaires terriens voient leur foncier intégré dans le périmètre urbain. Ce qui devrait contribuer à la valorisation de leur terrain et donc à son assujettissement à la TNB. Mais entre la publication des plans d’aménagement provisoire et définitif, le propriétaire est soumis à la taxe. En cause, la notion de plan d’aménagement provisoire n’est pas prévue par la loi 92-90 relative à l’urbanisme.

                                                                      

Pour les fiscalistes, la taxe doit être supprimée

Le Cercle des fiscalistes du Maroc a transmis à la Direction générale des impôts (DGI) ses recommandations sur le réaménagement de certaines dispositions fiscales dans le cadre des 3e Assises de la fiscalité. Parmi elles, figurent la révision du barème de la taxe sur les terrains non bâtis qui «tend plutôt à appauvrir le citoyen».

En effet, si l’on prend l’exemple des propriétaires dont le terrain a été intégré dans le périmètre urbain, ils doivent payer parfois de gros montants puisque beaucoup d’entre eux possèdent de grandes superficies, alors qu’ils n’en ont généralement pas les moyens. Du coup, ils sont forcés de céder leur terrain.

En outre, Brahim Bahmad, président du Cercle des fiscalistes du Maroc, s’interroge sur «le préjudice subi par la collectivité pour taxer les terrains non bâtis». L’association propose la suppression de cet impôt qui touche le patrimoine et de le remplacer éventuellement par une taxe sur les services communaux avec un taux réduit» en contrepartie du nettoyage, de l’éclairage public, de l’équipement…

Hassan EL ARIF

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Vous avez investi dans un bien, en prenant tout le temps nécessaire pour le trouver , le négocier , le financer et vous vous apprêtez a signer un bail avec un locataire qui vous semble convenable.

Vous avez écouté votre agence qui vous l a recommandé, vérifié quelques informations sur lui et échangé quelques conversations par mail puis une rencontre décisive.

Après avoir effectué l’état des lieux, empoché la caution, vous confiez donc un des biens les plus chers que vous possédez a un quasi-inconnu en estimant q’ il en prendra bien soin.

Dans la location, il n’y as pas de période d’essai , de « fiançailles » et certaines personnes sont redoutables pour réussir leur entretien « d’embauche » mais peuvent s’avérer calamiteuses par la suite. Dans une vente , le paiement final mets fin a la transaction alors la location est comme un mariage.

Faire un choix est plus risqué qu’un entretien d’embauche par exemple.

Aussi des le départ il faut poser les règles et expliquer comment fonctionne le bien par exemple ou se trouve les disjoncteurs, comment marche l’alarme mais aussi bien expliquer quels sont les réparations a la charge du locataire et celles qui incombent au propriétaire. Le texte de loi est assez clair, il est bon de faire un mail rappelant cela.

Il faut indiquer lors de l’état des lieux, toutes les spécificités techniques , donner les noms des entreprises et des artisans avec qui on a l'habitude de travailler et qui connaissent le bien.

En matière de retard de paiement, il faut  rester vigilant, exiger un virement automatique et réagir immédiatement a tout retard. Un propriétaire laxiste subira plus facilement des excès alors qu’un propriétaire a cheval sur les dates aura plus de chances que le locataire respecte ses engagements car il sait que la menace juridique est crédible et sera exécutée.

Donc, un conseil : prévenir les soucis !

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D’année en année, depuis fin 2016, les conditions de financement des particuliers se sont substantiellement détendues chez la majorité des banques de la place. Elles ont jugé nécessaire de corriger à la baisse leur grille tarifaire pour être en phase avec les pratiques d’un secteur parfaitement concurrentiel, notamment depuis l’introduction des établissements participatifs dans le paysage. Et ce, malgré un creusement du déficit de liquidités bancaires qui s’est établi en moyenne à 62,1 milliards DH après 41,4 milliards en 2017 et 14,7 milliards en 2016. Sur les deux premiers mois de l’année en cours, il s’est aggravé de 72 milliards de DH en moyenne.

Au-delà d’une opération séduction des clients, un directeur d’agence explique cette baisse des taux d’intérêt par «la baisse du coût du risque des banques, couplée à la décélération de leurs charges opératoires, entamée depuis quelques années». «Aujourd’hui, nous sommes à des niveaux de taux d’intérêt entre 4,1% et 4,5% en moyenne. Les plus compétitives offrent des crédits assortis de taux entre 4,1% et 4,3%», souligne Bachir Benslimane, directeur général du courtier en ligne www.soscreditimmo.ma.

Faire jouer la concurrence

Crédit du Maroc arrive en tête de peloton des banques qui ont drastiquement corrigé leurs taux d’intérêt. L’établissement finance les crédits immobiliers de ses clients à des taux qui démarrent à 4,1%, 4,3% et 4,5%. BMCI aussi a corrigé ses taux de 40 points de base sur toutes les conventions conclues avec les administrations, entreprises et offices. Le taux est ramené de 4,9% pour une période variant de 15 à 25 ans à 4,5%. Entre 7 et 15 ans, la banque peut accorder un prêt immobilier à un taux de 4,3% contre 4,7% précédemment. Ce taux est fixé à 4,2% pour une durée de remboursement inférieure à 7 ans. Les clients non conventionnés, eux, se voient octroyés des taux de 4,5% à 4,9% selon la durée souhaitée. CFG Bank, elle, va jusqu’à offrir un taux de 4,3% sur 25 ans. «La Banque Populaire et Barid Bank ont également suivi la tendance», remarque M.Benslimane.
Cette situation profite évidemment au client qui n’hésite plus à faire jouer la concurrence et même négocier le taux d’intérêt. «Dans le sillage de cette logique de chasse aux clients, il nous arrive parfois de diminuer davantage les taux pour certains clients, en appliquant des baisses allant jusqu’à 10 pb sur le taux standard. Bien entendu, le client doit remplir certaines conditions, en l’occurrence un profil risque faible».

Seulement un bien sur dix est financé par une banque conventionnelle

Qu’en est-il de l’évolution de la demande? D’après les dernières statistiques de BAM à fin février 2019, l’encours des crédits immobiliers destinés à l’habitat se sont établis à 207,8 milliards de DH, contre 196,7 milliards à la même période de l’année dernière, soit une hausse annuelle de 5,6%. Selon des observateurs, la demande a surtout explosé du côté des établissements participatifs. Selon M. Benbachir, «seulement 1 bien sur 10 est financé par une banque conventionnelle. En clair, 90% des transactions immobilières effectuées au Maroc ne sont pas financées par voie bancaire, mais plutôt par d’autres moyens (prêts de la famille, de l’entourage…).
Ce ratio de 10% est très faible rapporté à l’échelle mondiale où il est de 60% à 80%. Avec l’arrivée des banques islamiques, une explosion de la demande est en train d’opérer. Une demande composée surtout de clients qui se sont interdits des crédits bancaires conventionnels pour des considérations religieuses, culturelles. Il n’y a qu’à voir les résultats de Bank Assafa par exemple. «Pour sa première année d’activité en 2018, cette banque à taille humaine a distribué autant de crédits immobiliers que Wafa Immobilier. Ces résultats sont prometteurs pour le crédit islamique», enchaîne M.Benslimane.